Cancelar la hipoteca del vendedor antes de firmar: certificado de deuda, saldo y escritura de cancelación
Revisado por K. Frutos, perito judicial inmobiliario colegiado · Actualizado el 26/10/2026
Que el vendedor haya terminado de pagar su hipoteca no significa que haya desaparecido. La hipoteca es una inscripción en el Registro de la Propiedad y solo se borra con una escritura de cancelación inscrita. Mientras tanto, la nota simple la sigue mostrando como carga, y el comprador, o su banco, no aceptarán firmar sin que esté resuelta. Hay dos situaciones distintas y cada una tiene su documento.
Caso 1: la hipoteca está pagada pero sigue inscrita
Es el caso más frecuente y el que más sorprende al vendedor. El préstamo se liquidó hace años, pero nadie otorgó la escritura de cancelación.
Lo que hace falta:
- Certificado de deuda cero (o carta de pago) emitido por el banco acreedor. Acredita que el préstamo está saldado. El banco está obligado a emitirlo; conviene pedirlo por escrito y con antelación, porque algunas entidades tardan semanas.
- Escritura de cancelación de hipoteca, otorgada por un apoderado del banco ante notario. El banco suele remitir a su propia gestoría, pero el vendedor puede elegir notaría y tramitarla él mismo.
- Inscripción de la cancelación en el Registro de la Propiedad. Hasta que no se inscribe, la carga sigue apareciendo.
Los gastos de cancelación (notaría y registro) corren por cuenta del vendedor. La cancelación de hipoteca está exenta del impuesto de actos jurídicos documentados (artículo 45.I.B).18 del texto refundido de la Ley del ITP y AJD), así que no hay impuesto, aunque sí hay que presentar la autoliquidación como exenta.
Si han pasado más de veinte años desde el vencimiento de la obligación garantizada, el artículo 82 de la Ley Hipotecaria permite cancelar por caducidad mediante instancia, sin escritura del banco. En la práctica son pocas las ventas que llegan a ese plazo.
Caso 2: la hipoteca sigue viva y se cancela con el precio
El vendedor todavía debe dinero y lo pagará con lo que cobre en la escritura. Es la operación habitual y se resuelve en el mismo acto de la firma.
Lo que hace falta:
- Certificado de deuda pendiente a fecha de firma, emitido por el banco del vendedor. Debe indicar el capital pendiente, los intereses hasta el día de la firma y la comisión de amortización anticipada si la hay. La notaría lo pide con la fecha exacta de la escritura; si la firma se mueve, hay que pedir otro.
- Pago en notaría: el comprador, o su banco si financia, retiene del precio el importe del certificado y lo entrega al banco del vendedor mediante cheque bancario o transferencia inmediata. El vendedor recibe el resto.
- Compromiso de cancelación: el banco del vendedor se obliga a otorgar la escritura de cancelación una vez cobrado. El comprador suele retener además una provisión de fondos para los gastos de esa cancelación, que se liquida cuando la carga desaparece del Registro.
La comisión por amortización anticipada
Para préstamos firmados desde la entrada en vigor de la LCCI (16 de junio de 2019), el artículo 23 fija los máximos que el banco puede cobrar por cancelar antes de tiempo:
- Tipo variable: lo pactado entre el 0,15 % durante los cinco primeros años o el 0,25 % durante los tres primeros; después, nada.
- Tipo fijo: hasta el 2 % durante los diez primeros años y el 1,5 % después.
En todos los casos la comisión no puede superar la pérdida financiera del banco. Para préstamos anteriores a 2019 rigen las condiciones de su propia escritura, con los límites de la normativa de cada época. El certificado de deuda debe desglosar esta comisión; si no lo hace, hay que pedir que la incluya.
Los plazos que conviene respetar
| Documento | Cuándo pedirlo | Por qué |
|---|---|---|
| Nota simple actualizada | Al firmar el encargo | Para saber si hay carga inscrita y a favor de quién |
| Certificado de deuda cero (caso 1) | En cuanto se firme el encargo | Los bancos tardan; la escritura de cancelación necesita cita |
| Certificado de deuda pendiente (caso 2) | Diez días antes de la firma, con la fecha exacta | El cálculo de intereses es diario; un cambio de fecha obliga a repetirlo |
| Escritura e inscripción de la cancelación | Tras la firma, sin demora | Hasta que se inscribe, el comprador tiene retenida la provisión |
Lo que el agente puede hacer
- Leer la nota simple el primer día y preguntar al vendedor, sin rodeos, si la hipoteca está pagada y si tiene la escritura de cancelación. Nueve de cada diez no la tienen.
- En el caso 1, poner en marcha la cancelación en cuanto haya encargo: es el trámite que más tarda y el único que no depende del comprador.
- En el caso 2, pactar la fecha de firma con margen para pedir el certificado y avisar al banco del vendedor de que habrá cancelación en notaría.
- Explicar al vendedor qué retención verá en la escritura y por qué. Es la conversación que evita la discusión en la mesa del notario.
Cómo lo lleva BLINDA
Si la nota simple muestra una hipoteca, BLINDA añade al expediente la cadena de cancelación que corresponda: certificado de deuda cero o certificado de deuda pendiente, escritura de cancelación y nota de inscripción, cada uno con su plazo respecto a la fecha de firma. El saldo de cancelación aparece en el bloque de financiación junto a la FEIN del comprador, de modo que el agente ve las dos hipotecas, la que entra y la que sale, en el mismo calendario.
Fichas relacionadas
- Certificado de deuda para cancelación a fecha de firma
- Carta de pago o certificado de deuda cero
- Escritura de cancelación de la hipoteca del vendedor
- Nota de inscripción de la cancelación en el Registro
Fuentes
- Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, artículo 23 (BOE-A-2019-3814)
- Decreto de 8 de febrero de 1946, texto refundido de la Ley Hipotecaria, artículo 82 (BOE-A-1946-2453)
- Real Decreto Legislativo 1/1993, texto refundido de la Ley del ITP y AJD, artículo 45.I.B).18 (BOE-A-1993-25359)