Qué documentos hacen falta para vender un piso en España

Los documentos de una compraventa no forman una lista única. Salen de tres frentes —el vendedor, el comprador y el inmueble— y de dos capas que los cruzan: la financiación y la fiscalidad. Lo que cambia de una operación a otra es qué piezas entran en cada frente, y eso depende de la comunidad autónoma, del tipo de inmueble y de quién vende y quién compra.

El vendedor

El vendedor acredita quién es y que puede vender:

• Identidad: DNI, NIE o pasaporte; si vende una sociedad, su CIF, la escritura de constitución y los poderes de quien firma.
• Estado civil y régimen económico: si la vivienda es ganancial o es la vivienda familiar, firma también el cónyuge o consiente la venta.
• Título de propiedad: la escritura por la que adquirió, o la herencia o donación de la que procede.
• Residencia fiscal: si no reside en España, cambia la fiscalidad de la operación (ver más abajo).

El comprador

El comprador acredita quién es y de dónde sale el dinero:

• Identidad: DNI, NIE o pasaporte; en sociedades, CIF y poderes. Un comprador extranjero necesita NIE para firmar.
• Medios de pago: el notario identifica el origen de los fondos y los medios con que se paga.
• Financiación: si hay hipoteca, la ficha europea de información normalizada (FEIN) y la ficha de advertencias se entregan con al menos diez días naturales de antelación, y el comprador acude al notario a levantar el acta previa (Ley 5/2019, arts. 14 y 15).

El inmueble

Aquí está la mayor parte de los aplazamientos:

• Nota simple del Registro de la Propiedad, para conocer titularidad y cargas.
• Referencia catastral y último recibo del IBI.
• Certificado de eficiencia energética, registrado.
• Certificado de deudas con la comunidad de propietarios: sin él no puede autorizarse la escritura, salvo que el comprador exonere expresamente al vendedor (art. 9.1.e LPH).
• Habitabilidad e inspección técnica, según la comunidad: en Cataluña, cédula de habitabilidad; en Illes Balears, cédula del Consell Insular; en la Comunitat Valenciana, declaración responsable de segunda ocupación; en Andalucía y en la Comunidad de Madrid la cédula no existe.

Las dos capas

Financiación. Si la vivienda está hipotecada, el vendedor necesita el certificado de deuda pendiente para cancelar la hipoteca en la firma. Si el comprador financia, su banco tasa el inmueble y exige la documentación de los tres frentes.

Fiscalidad. El comprador paga el ITP de su comunidad (en obra nueva, IVA y AJD); el vendedor, la plusvalía municipal y el IRPF o IRNR sobre la ganancia. El perfil de cada parte —edad, vivienda habitual, residencia, familia numerosa— cambia el tipo aplicable.

Por qué se mueven las firmas

Casi nunca falta un documento raro. Falta uno corriente que se pidió tarde: una cédula caducada, un certificado de residencia fiscal que nadie mencionó, un saldo de cancelación que el banco tarda una semana en emitir. La solución es saber desde el encargo qué pide cada frente y cuándo vence cada documento.

En la guía de documentos tienes cada uno explicado, con quién lo emite, cuánto tarda, qué pasa si falta y la norma que lo exige, organizado por comunidad.