Obra nueva: qué documentos tiene que darte el promotor

La primera venta de una vivienda nueva no se parece a una de segunda mano. Desaparecen piezas habituales —la inspección técnica, el último IBI, el certificado de deudas si aún no hay comunidad— y aparecen otras que debe aportar el promotor. Casi todas son a su cargo.

Antes de entregar cualquier cantidad

• Información precontractual: planos, memoria de calidades, precio total y forma de pago (RD 515/1989).
• Licencia de obras de la promoción.
• Aval o seguro de las cantidades anticipadas y cuenta especial, con certificado individual por cada pago, incluida la reserva (LOE, disposición adicional primera).

Antes de la escritura

• Certificado final de obra visado.
• Título de primera ocupación: licencia, declaración responsable o comunicación previa, según la comunidad. Si es declaración o comunicación, basta acreditar su presentación (art. 28.1 TRLSRU).
• Seguro decenal: sin él no se autoriza ni se inscribe la obra nueva terminada (LOE, arts. 19 y 20).
• Certificado de eficiencia energética del edificio terminado, registrado.
• Escritura de obra nueva y división horizontal, con los estatutos de la comunidad.
• Préstamo promotor: certificado de distribución o compromiso de cancelación. Si el comprador no se subroga, los gastos de cancelación son del promotor.

Lo que cambia según la comunidad

• Cataluña: comunicación previa de primera ocupación y cédula de primera ocupación, con 25 años de vigencia (Decret 141/2012, art. 9.1). El libro del edificio se deposita en el Registro antes de la primera venta.
• Illes Balears: licencia de primera ocupación y cédula del Consell Insular, con 10 años de vigencia.
• Comunitat Valenciana: declaración responsable de primera ocupación y certificado energético inscrito, que el notario comprueba.
• Andalucía: declaración responsable de ocupación y documento informativo abreviado del promotor; la documentación debe estar en manos del comprador tres días hábiles antes de firmar.
• Comunidad de Madrid: declaración responsable de primera ocupación y libro del edificio depositado en el ayuntamiento.

Los impuestos

No hay ITP: la primera entrega tributa por IVA (10 %, o 4 % en determinadas viviendas protegidas) y AJD, cuyo tipo fija cada comunidad. La plusvalía municipal la paga el promotor y no puede repercutirla al comprador consumidor.

En la guía de documentos puedes filtrar por obra nueva y ver cada ficha con su norma.

Información general basada en la norma citada; no sustituye el asesoramiento profesional sobre una operación concreta.