Comprar con hipoteca: FEIN, FiAE, acta previa y los plazos de la LCCI
Revisado por K. Frutos, perito judicial inmobiliario colegiado · Actualizado el 26/10/2026
Si el comprador financia, la fecha de firma ya no la pone el vendedor ni la notaría: la pone el banco. La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI) obliga a que el comprador reciba la información del préstamo con una antelación mínima y a que un notario compruebe, antes de firmar, que la ha entendido. Si esos dos pasos no están cerrados, la hipoteca no se firma y la compraventa tampoco.
Los documentos que entrega el banco
El artículo 14 de la LCCI obliga al prestamista a entregar al comprador, con al menos diez días naturales de antelación a la firma del préstamo, un paquete de documentos:
- FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada): la oferta vinculante. Recoge importe, plazo, tipo de interés, cuota, TAE y vinculaciones. El banco queda obligado por ella durante el periodo que indique, que no puede ser inferior a diez días.
- FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas): las cláusulas que más riesgo entrañan explicadas en lenguaje llano: índices de referencia, límites a la variación del tipo, vencimiento anticipado, gastos, moneda extranjera si la hay.
- Copia del proyecto de contrato de préstamo.
- El desglose de gastos: qué paga el banco y qué paga el comprador. Desde la LCCI, el banco asume gestoría, registro, notaría del préstamo y el AJD del préstamo; el comprador paga la tasación y su copia de la escritura.
- Las condiciones de los seguros que el banco exija y la advertencia de que debe recibir asesoramiento notarial gratuito.
Cada documento lleva la fecha en que el comprador lo recibió y firmó. Esa fecha es la que cuenta para los diez días.
El acta previa
El artículo 15 de la LCCI añade un segundo paso: el comprador tiene que comparecer ante el notario que vaya a autorizar el préstamo, como tarde el día anterior a la firma, sin que esté presente el banco. El notario comprueba que la documentación se entregó en plazo, responde a sus dudas y le hace un test de comprensión. Todo ello queda en un acta notarial, gratuita para el comprador. Si falta el acta, o si los diez días no se han cumplido, el notario no puede autorizar la escritura de préstamo.
La tasación
La tasación la hace una sociedad o un profesional homologado por el Banco de España, y el comprador tiene derecho a aportar la suya si no está caducada (artículo 13 de la LCCI). La tasación tiene una validez de seis meses desde su emisión (Orden ECO/805/2003), así que en operaciones que se alargan conviene revisar la fecha antes de que llegue a notaría.
Cómo encajan los plazos con la fecha de firma
Cuenta hacia atrás desde la escritura:
| Hito | Cuándo | Quién |
|---|---|---|
| Tasación | Antes de que el banco apruebe la operación | Comprador, a través del banco o por su cuenta |
| FEIN y FiAE entregadas | Al menos diez días naturales antes de la firma del préstamo | Banco |
| Acta previa | Como tarde el día anterior a la firma | Comprador ante el notario |
| Firma de compraventa y préstamo | Fecha pactada | Todos |
Para una firma el 20 de diciembre, el comprador tiene que tener la FEIN en la mano el 10 de diciembre como muy tarde y pasar por la notaría el 19. Cualquier retraso en la FEIN arrastra la firma.
Lo que el agente puede hacer
- Pedir al comprador, en cuanto haya oferta aceptada, el nombre del banco y una fecha estimada de FEIN. Sin esa fecha no hay calendario.
- Comprobar que la fecha de firma pactada en arras deja margen: diez días desde la FEIN más el día del acta. Si no, negociar la fecha antes de firmar las arras, no después.
- Cuando llegue la FEIN, pedir copia con la fecha de recepción. Es el documento que fija el calendario.
- Reservar el acta previa con la notaría con antelación: en diciembre y julio las agendas se llenan.
- Si el comprador cambia de banco a mitad de operación, los diez días vuelven a empezar con la nueva FEIN.
Cómo lo lleva BLINDA
Cuando la oferta aceptada incluye financiación, BLINDA abre el bloque de financiación del expediente: FEIN y FiAE, tasación y acta previa, cada una con su plazo calculado hacia atrás desde la fecha de firma y con aviso antes de vencer. Si la fecha de firma cambia, los plazos se recalculan y el agente ve de inmediato si la FEIN sigue dentro de los diez días. El calendario se exporta a la agenda del agente.
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